Wichtiges zum Immobilienerwerb in Südafrika!

Informationen auf dieser Seite - einfach anklicken:

  1. Kaufvertrag, Grundbucheintragung
  2. Wie wird eine Immobilie bezahlt ? Finanzierung in Südafrika?
  3. Nebenkosten
  4. Mieteinnahmen
  5. Einkommens-, Erbschafts- und Kapitalertragssteuer
  6. Einwanderung und Aufenthaltsgenehmigung
  7. Wie Rückführung des Geldes in Heimatland?


Grundsätzlich gilt:
Südafrikas Immobilien sind preiswert -
sie kosten oft nur ein Drittel zu vergleichbaren Immobilien in Deutschland!

Auch Südafrika freut sich auf Investoren!
Der Erwerb von Immobilien in Südafrika durch Ausländer ist jederzeit möglich:
  die Devisenein - und -ausfuhr durch Ausländer ist einfach! In den vergangenen Jahren 
     wurde sogenannte Exchange Control in Südafrika sogar einer Deregulierung 
     unterworfen, die die Vorgaben für den Geldtransfer noch weiter erleichterten!


 1.  Kaufvertrag und Grundbucheintragung - wie geht das ?

Vom Vorvertrag zum Kaufvertrag ( = Offer of Purchase)
  Der Kaufvertrag wird meist in Form eines Kaufangebotes (= offer of purchase)
    vorbereitet bzw. abgeschlossen. Obwohl dieses Dokument nur "Kaufangebot" heißt,
    wird es durch die Akzeptanz der Unterschrift des Verkäufers zu einem rechtlich
    bindenden Kaufvertrag (= final approval)!
  Es empfiehlt sich vor Vertragsabschluß vom Makler die Unterlagen prüfen
    zu lassen bzw. einen Anwalt zu Rate zu ziehen.
  Mit der Unterschrift des Kaufvertrages, der Grundbucheintragung, 
    der Restzahlung (s. auch Pkt. 2.2 + 2.3) des Kaufpreises ist der Wechsel des Besitzes
    (Immobilie) vom Verkäufer zum Käufer endgültig rechtskräftig 
    (= possession and occupancy of the property). 

1.2 Grundbucheintragung als Sicherheit ( = Deeds-Registry)
Südafrika hat eines der fortschrittlichsten und bestens organisierten Katasteramt-
Systeme der Welt. Es bietet eine außergewöhnlich hohe Sicherheit für Immobilienbesitzer.
Die Grundbucheintragung gibt über die Größe der Immobilie sowie jegliche damit
zusammenhängenden Rechte und Dienstbarkeiten genaue Auskunft.
  Zur Sicherheit des Käufers sollte der Verkäufer durch Vorlage seiner bestehenden
    Grundbucheintragung*) (= title deed) sein Eigentums- und Verfügungsrecht an dem zu
    verkaufenden Objekt nachweisen.
  Nach Kaufvertrags-Unterzeichnung wird der Besitz über einen Anwalt ins Grundbuch
    (= Deeds-Registry) eingetragen - erst danach erfolgt i.d.R. die Immobilien-Übergabe
     an den Käufer.
  Eine Besitz-Eintragung ins Grundbuch als Immobilien-Besitzer kann entweder ganz,
    teilweise, im eigenen Namen, als Miteigentümer in einer Interessengemeinschaft oder
    in anderer Form als juristische Person erfolgen. 
  I.d.R. wird die Immobilie als sogenannte Freehold eingetragen. Andere Formen sind:
    Leasehold (= Pachtbesitz), Sectional Title (Teilbesitz) oder Share Block.

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  2.  Wie wird eine Immobilie bezahlt?

Sobald ein Kaufvertrag über eine südafrikanische Immobilie zustande gekommen 
ist muss der Käufer sich um die Bezahlungsabwicklung kümmern.
Nach dem südafrikanischen Gesetz müssen alle Geld-Transfers aus 
dem Ausland über die Südafrikanische Reserve Bank beantragt werden (s. auch Pkt. 2.4).
Dies ist auch deshalb wichtig, da evtl. spätere Rück-Überweisungen - d.h. zurück 
ins Ausland - dadurch gesichert sind !

2.1 Konto-Eröffnung
  Nach einer Kaufentscheidung für eine Immobilie in Südafrika müssen alle Anfragen
     über einen bevollmächtigten Händler, z.B. eine Bank bzw. einen eingetragenen
     Bank-Angestellten geführt werden - und nicht über die South African Reserve Bank. 
  Nachdem der Käufer die Finanzierung über eine Bank genehmigt hat, muss ein
     Konto durch den Antragsteller in Südafrika eröffnet werden, um eine Zahlung zu
     ermöglichen. 
  Oft ist dieses Konto ein Darlehens-Konto - vom Ausland aus finanziert - und/oder
    durch die Mieteinahmen der gekauften Immobilie.
  Mietverträge dienen hierbei auch als Sicherheit für die Bank.
     Bei Finanzierung über eine Hypothek ist eine Bestätigung des Kreditinstitutes
     vorzulegen. Normalerweise kann danach eine Grundbucheintragung innerhalb
     4-6 Wochen erfolgen. 

2.2 Anzahlung
Besondere Sicherheiten sind bei der Geldüberweisung gegeben. 
In der Regel
 - wird mit dem Kaufvertrag eine Anzahlung in Höhe von 10% des Kaufpreises fällig.
 - erfolgt die Anzahlung in einer abgesprochenen Frist (ca. +/- 2 Wochen) auf ein
     Treuhandkonto (Anderkonto) des Maklers. Staatliche Auflagen hinsichtlich der
     Führung der Treuhandkonten bieten hier besondere Sicherheiten für den Käufer! 
 - erhält der Makler i.d.R. vom Verkäufer eine Kommission - bezogen auf den Kaufpreis
      von 7,5% + 14% MWSt..  
  Im Vertrag wird u. a. festgelegt, zu welchem Zeitpunkt die Anzahlung sowie die
     Übergabe der Immobilie erfolgen soll. 

2.3 Restzahlung
  Der Rest des Kaufpreises muss bei Grundbucheintragung auf ein Treuhandkonto des
     Rechtsanwalts**) (= conveyer = Notar) bezahlt werden, der i.d.R. vom Verkäufer
     beauftragt wurde.
  Nach Antrag und Zustimmung des Rechtsanwalts zur Eintragung ins Grundbuch
    (= "title deeds register") erhält der Käufer den Kaufvertrag (= deed of transfer).
  Zu beachten ist:
    Sollte die Zahlung des Restkaufpreises nicht fristgerecht erfolgen bzw. der Käufer vom
    Kauf einer Immobilie Abstand nehmen, verfällt die Anzahlung zu Gunsten des Verkäufers.

2.4 Grundsätzliches zu: Geldüberweisungen nach Südafrika   
  Überweisungen sind von Deutschland aus per SWIFT in Euro oder in ZAR
     (= Südafrikanischem Rand) möglich.
  Sehr zuverlässig sind die Banksysteme in Südafrika - ein Geldtransfer dorthin ist
    gesichert. Das überwiesene Geld wird i.d.R von einem Anwalt in einem Trust gehalten,
    entweder im Namen des Käufers oder im Namen des Verkäufers. 

  Finanzierung in Südafrika?
     Nicht-Südafrikaner (= non-residents) können max. 50 % des Immobilienwertes
     in Südafrika finanzieren, der restliche Betrag muss vom Ausland transferiert werden.
  Eine Finanzierung aus dem Ausland ist bei Darlehensaufnahme i.d.R. sowieso
     günstiger, da die Darlehenszinsen in Südafrika oft weit über den Zinsätzen 
     in  Deutschland liegen!

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  3.  Nebenkosten beim Immobilienkauf

Trotz nachgenannter Nebenkosten sind Immobilien in Südafrika oft sehr viel preiswerter
als in Deutschland - auch wenn die Grunderwerbssteuer prozentual höher ist!
Die folgenden Nebenkosten werden - wie auch in Europa üblich - vom Käufer bezahlt
und in Südafrika mit jeweils plus 14 Prozent Mehrwertsteuer berechnet. 

3.1 Notar- und Überschreibungskosten ( = transfer costs)
  Diese Kosten entsprechen zirka den u.a. auch in Deutschland üblichen Notarkosten
     und werden vom beauftragten Rechtsanwalt verlangt. Sie betragen nur ca. 1 Prozent des
     Transaktionswertes (= Kaufpreises) - sie verringern sich (ca. prozentual) mit der
     Höhe des Kaufpreises. 

3.2 Grunderwerbs-Steuer ( = transfer duty)
  Vor der Umschreibung der Immobilie wird die Grunderwerbssteuer fällig,
    diese liegt je nach Höhe des Kaufpreises zwischen 5% und 8% (s.u.).
  Diese Steuer wird i.d.R. vom Käufer bezahlt - sie muss allerdings nicht bezahlt werden,
     wenn der Verkäufer die Immobilie als "Wirtschafts- bzw. Handelsgut" erwirbt und auch weiterführt
    (als "running business" ).
  Höhe der Grunderwerbs-Steuer - wenn:
     - Kaufpreis zwischen 0  - 500.000 R (= südafrik. Rand) = keine Grundsteuer
     - Kaufpreis zwischen 500.001 - 1.000.000 R = 5% auf den Wert über R 500.000
     - über 1 Mio. Rand = 8 % auf den Wert über R 1 Mio. Rand

    Zusätzlich werden nur noch - zu o.g. - sehr geringe Gebühren verrechnet für:  
    - Deeds office- und Stamp Duty-Gebühren sowie für eine - Mortage Bond Registration-
      Gebühren. Letzteres fällt nur an, wenn eine Hypothek in Anspruch genommen wird.

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  4. Mieteinnahmen

Ausländische Immobilienbesitzer dürfen wie Südafrikaner ihren Besitz (Immobilien) vermieten.
Mieteinnahmen müssen dabei in Südafrika versteuert werden (s. auch Pkt. 5).

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 5. Einkommens-, Erbschafts- und Kapitalertragssteuer

  Die Einkommensteuer liegt zwischen 18% und ca. 40%.
  Ehepaare werden getrennt veranlagt.
  Es besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen zwischen der Bundesrepublik
     Deutschland und der Republik Südafrika.
  Erbschafts- oder Schenkungssteuer beträgt 25%, der Freibetrag 1 Mio. ZAR (Rand).
  Eine Kapitalertragssteuer (= capital gain tax) wird wirksam bei einem Wiederverkauf
     einer Immobilie. Berechnet wird die Steuer nur, wenn zwischen Kauf und Wiederverkauf
     ein Gewinn anfällt. Dabei hängen die Steuersätze sowie Freibeträge von diversen Faktoren ab
     (Empfehlung: aktuelle Rechtsberatung!)
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  6. Einwanderung und Aufenthaltsgenehmigung

     Bis zu 3 Monate ist ein Aufenthalt in Südafrika jederzeit möglich. 
     Wollen Sie länger in Südafrika bleiben, benötigen Sie ein besonderes Visum. 
     Informationen erhalten Sie auch gerne über uns oder von auf Immigrationsrecht spezialisierten 
    Unternehmen bzw. Rechtsanwälten. 
  Immobilienerwerb ist in Südafrika auch ohne Einwanderungsantrag bzw. südafrikanische
    Staatsbügerschaft (= permanent residence) möglich!
  Ausländer (= Non-Residents) in Südafrika können - wie Inländer - Eigentum erwerben
    (s. hierzu auch Grundbucheintragung: Pkt. 2.2). 
    Ein Antrag auf Einwanderung (als sogenannter Permanent Resident) ist unabhängig
    vom Kauf einer Immobilie. 
  Ein Antrag auf Einwanderung (permanent residence) muss im Heimatland des
     Antragstellers gestellt werden.
    Wir helfen Ihnen gerne auch vor Ort in Südafrika, Anträge zu erstellen.
  Weitere aktuelle Informationen betr. Einwanderungsbedingungen auch sind in Deutschland
     erhältlich über:
     Botschaft der Republik Südafrika
     - Konsularabteilung -
     Friedrichstrasse 60
     10117 Berlin-Mitte       Telefon (030) 22073-0  Fax 030-22 07 31 90
... siehe auch: Botschaft/Konsulats-Adressen
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  7. Kann ich jederzeit mein Kapital in Heimatland zurückführen?

  Wenn Sie Ihre Immobilie wieder verkaufen und das Kapital z.B. nach Deutschland 
    zurückführen wollen, ist dies als "Non-Resident" jederzeit möglich. Allerdings muss
    nachgeweisen werden, dass das Kapital aus dem Ausland eingeführt wurde. Es ist
    empfehlenswert, dass für den Erwerb der Immobilie das erforderliche Kapital über ein sog. 
    "Non-Resident"-Konto bei einer südafrikanischen Großbank (z.B. ABSA, First National,
    Standard Bank, Nedbank) eingeführt wurde. 


Anmerkungen:
Die Textinhalte zu "Wichtiges zum Immobilienerwerb in Südafrika" basieren auf
Quellen und Informationen, die wir für sehr zuverlässig halten. Eine Haftung schliessen
wir jedoch aus. In Rechtsfragen sollten diese Hinweise nochmals überprüft werden.
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